房企拿地更“聚焦”了

依据中指数据的统计，在10月12日至18日这一周，全国300个城市的住宅用地成交规划建筑面积达到1874万平方米，土地出让金总额为736亿元，成交规模相比前一周有明显上升；不过，平均溢价率仅为0.54%，跌至今年以来的周度最低水平。从城市层级来看，本周成交的地块主要集中在三四线城市，一线城市没有住宅用地成交，房企在拿地时整体保持谨慎态度，土地市场依然处于低位运行的状态。

土拍市场整体表现平淡，武汉、大连部分优质地块实现溢价成交

本周重点城市的土拍市场整体仍较为平淡，在核心城市中，只有武汉和大连各有1宗地块实现了溢价成交，底价成交依然是市场的主流。从成交地块的特点来看，主要表现出以下趋势：

第一，低密度、中小体量的地块继续占据主导地位。 本周成交的地块中，容积率在1.5及以下的有24宗，约占成交总量的三分之二，其中最低容积率仅为1.04，低密度改善型供地依然是重点城市土地供应的主要方向；在体量方面，除了南京浦口和江宁的两宗地块规划建筑面积超过10万平方米外，其余地块普遍低于10万平方米，而且单宗成交价格大多在5亿元以下，供地端持续向“小而美”的地块倾斜。

第二，区位优越的稀缺地块保持一定的竞价热度。 武汉光谷中心城的P（2026）091号地块位于光谷中心城北片区，靠近地铁11号线，周边产业载体和公共配套设施较为密集，该地块容积率为1.5，规划建筑面积为6.7万平方米，起始价为4.4亿元，总价门槛相对可控，经过66轮竞价，最终由汉阳城建以5.9亿元竞得，溢价率达到33.1%；中山南区地块的成交楼面价为13564元/平方米，溢价率为13.1%。这两宗地块都具备区位条件较好、体量偏小、总价较低的特点，这表明在市场整体以底价成交为主的背景下，房企对确定性较强的优质地块仍有一定竞拍意愿，但这种竞价热度尚未扩散到外围板块和一般性地块，市场分化的格局仍在延续。

10月待拍土地：无锡、苏州、南京的待拍土地金额领先

截至10月18日，根据中指监测的数据，在10月重点城市的待拍地块中，无锡（117.4亿元）、苏州（100.6亿元）和南京（97.9亿元）的土地出让金规模位居前三。同时，无锡、苏州和南京延续了“多宗、小体量”的供地方式，平均起始价在3至5亿元之间。

在一线城市方面，待拍规模仍处于较低水平，目前只有广州有5宗地块待拍，起始价为17.2亿元，而北京、上海和深圳暂时没有待拍地块，供地节奏的阶段性特征仍在延续。考虑到年末通常是住宅用地供应的关键时期，预计一线城市后续仍有住宅用地陆续入市的可能性，其供应节奏和地块质量值得持续关注。

总体来看，本周重点城市的土拍延续了低位运行的态势，以底价成交为主，只有个别优质地块出现溢价，市场分化特征明显。在政策层面，随着更多城市实施细则的相继落地，商品住房销售制度的改革已进入执行验证阶段，企业对新规则下的项目盈利测算、开发模式和资金安排仍在消化和适应中，拿地决策整体偏向谨慎。展望未来，土地市场的修复仍将取决于住房销售改善的持续性以及企业资金面的恢复情况，土拍冷热分化的现象预计还将持续。

本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。